Wohnung ohne Makler vermieten
In Österreich dürfen Sie jede Wohnung ohne Makler vermieten. Seit dem Bestellerprinzip zahlt meist der Eigentümer die Provision, bei 1.100 Euro Miete bis zu 2.640 Euro. Dieser Leitfaden zeigt, was Sie selbst erledigen, was Sie abgeben können und was es kostet.
Kein Mieter in sechs Wochen? Geld zurück.
David Jaros, Gründer von alease
Stand: 28. Oktober 2026. Österreichische Rechtslage, keine Rechtsberatung.
Auf dieser Seite
- Darf man in Österreich eine Wohnung ohne Makler vermieten?
- Was kostet ein Makler seit dem Bestellerprinzip?
- Welche Wege gibt es, ohne Makler zu vermieten?
- Wie vermiete ich meine Wohnung Schritt für Schritt selbst?
- Welche Unterlagen brauche ich als privater Vermieter?
- Was muss im Mietvertrag stehen?
- Wie hoch darf die Kaution sein?
- Wo geht es beim Selbstvermieten am häufigsten schief?
- Was Sie bei Ihrer Miete sparen
- Häufige Fragen
Kurz beantwortet: Eine Wohnung ohne Makler zu vermieten ist in Österreich ohne Einschränkung erlaubt. Sie brauchen einen gültigen Energieausweis, ein Inserat mit dessen Kennwerten, eine Besichtigung, eine Auswahl unter den Bewerbern und einen schriftlichen Mietvertrag. Ein Makler darf seit dem 1. Juli 2023 in der Regel nur noch der Seite verrechnen, die ihn beauftragt hat, bei einer Vermietung also Ihnen. Wer selbst vermietet, spart bis zu zwei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer und trägt dafür die Organisation.
Darf man in Österreich eine Wohnung ohne Makler vermieten?
Ja. Kein Gesetz schreibt einen Makler vor, weder für Altbau noch für Neubau, weder für befristete noch für unbefristete Verträge. Sie inserieren selbst oder lassen inserieren, zeigen die Wohnung her, wählen aus und schließen den Vertrag. Für die Miete selbst gelten dieselben Regeln wie mit Makler: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Hauptmietzins begrenzt, außerhalb davon frei vereinbar.
Was kostet ein Makler seit dem Bestellerprinzip?
Seit dem 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Bei einer Vermietung ist das fast immer der Eigentümer. Der Höchstsatz liegt bei zwei Bruttomonatsmieten für unbefristete Verträge und Befristungen über drei Jahre und bei einer Bruttomonatsmiete für Befristungen bis einschließlich drei Jahre, jeweils zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Bemessungsgrundlage ist die Miete samt Betriebskosten, ohne Heizkosten und ohne Umsatzsteuer.
| Bruttomiete im Monat | Makler höchstens, unbefristet | Makler höchstens, befristet bis 3 Jahre | alease, inkl. 20 % USt |
|---|---|---|---|
| 800 € | Makler höchstens, unbefristet1.920 € | Makler höchstens, befristet bis 3 Jahre960 € | alease, inkl. 20 % USt249 € |
| 1.100 € | Makler höchstens, unbefristet2.640 € | Makler höchstens, befristet bis 3 Jahre1.320 € | alease, inkl. 20 % USt249 € |
| 1.500 € | Makler höchstens, unbefristet3.600 € | Makler höchstens, befristet bis 3 Jahre1.800 € | alease, inkl. 20 % USt249 € |
| 2.000 € | Makler höchstens, unbefristet4.800 € | Makler höchstens, befristet bis 3 Jahre2.400 € | alease, inkl. 20 % USt249 € |
Alle Maklerbeträge sind Höchstsätze inklusive Umsatzsteuer. Weniger ist zulässig und verhandelbar, mehr nicht.
Welche Wege gibt es, ohne Makler zu vermieten?
Drei Wege sind üblich. Sie unterscheiden sich weniger im Ergebnis als darin, wer die Stunden zwischen Inserat und Unterschrift aufbringt.
| Alles selbst | Mit Makler | Mit alease | |
|---|---|---|---|
| Kosten | Alles selbstInserat je nach Portal null bis rund 30 Euro | Mit Maklerbis zu zwei Bruttomonatsmieten plus USt | Mit alease249 € einmalig inkl. 20 % USt |
| Anfragen beantworten | Alles selbstSie, einzeln | Mit Maklerder Makler | Mit aleasedie digitale Assistenz ruft jeden zurück |
| Besichtigungen | Alles selbstmeist viele Einzeltermine | Mit Maklerder Makler | Mit aleaseSie, an 3 Sammelterminen |
| Wer entscheidet | Alles selbstSie | Mit MaklerSie, auf Vorschlag | Mit aleaseSie |
| Wenn sich kein Mieter findet | Alles selbstweitersuchen | Mit Maklerweitersuchen | Mit aleaseGeld zurück nach sechs Wochen |
Der größte Posten beim Selbstvermieten ist nicht die Besichtigung, sondern alles davor: Anfragen lesen, dieselben Fragen beantworten, Termine ausmachen, Unterlagen einsammeln. Vermieter berichten von 40 bis 60 Stunden je Mieterwechsel. Genau diesen Teil kann man abgeben, ohne eine Provision zu zahlen.
Wie vermiete ich meine Wohnung Schritt für Schritt selbst?
- Unterlagen zusammentragen: gültiger Energieausweis, Grundriss mit Flächen, letzte Betriebskostenabrechnung, bei Eigentumswohnungen die Hausordnung.
- Miete festlegen: klären, ob die Wohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes liegt, und danach den zulässigen Mietzins rechnen.
- Fotos machen: bei Tageslicht, aufgeräumt, jeder Raum aus der Ecke.
- Inserat schreiben und veröffentlichen: Lage, Fläche, Zimmer, Miete mit Betriebskosten, Kaution, Verfügbarkeit und die Kennwerte aus dem Energieausweis.
- Anfragen bündeln: dieselben Angaben von allen einholen, Einkommen, Einzugstermin, Haushaltsgröße.
- Sammelbesichtigungen ansetzen: wenige feste Termine statt vieler Einzeltermine, bei alease 3 Termine mit je 8 Plätzen statt 20 Einzelbesichtigungen.
- Mieter auswählen: Unterlagen vergleichen und dem ausgewählten Interessenten ein Mietanbot mit allen Konditionen schicken.
- Abschließen: schriftlicher Mietvertrag, Kaution getrennt veranlagen, Übergabeprotokoll bei Einzug.
Welche Unterlagen brauche ich als privater Vermieter?
- Energieausweis. Er ist bei Vermietung vorzulegen, und seine Kennwerte gehören schon ins Inserat. Fehlen sie, drohen Verwaltungsstrafen, und viele Portale schalten das Inserat gar nicht frei.
- Eigentumsnachweis, also Grundbuchauszug oder Kaufvertrag.
- Grundriss und Flächenangaben.
- Die letzte Betriebskostenabrechnung, damit die Betriebskosten im Inserat stimmen.
Von den Bewerbern brauchen Sie von allen dieselben Angaben an einer Stelle, sonst ist ein fairer Vergleich kaum möglich.
Was muss im Mietvertrag stehen?
Der Mietvertrag gehört schriftlich gemacht, gerade wenn befristet werden soll: Eine Befristung wirkt nur, wenn sie schriftlich vereinbart ist und das Ende eindeutig bestimmt. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes beträgt die Mindestdauer drei Jahre, und solange die Befristung läuft, sind im Richtwert- und Kategoriebereich 25 Prozent vom zulässigen Hauptmietzins abzuziehen.
Eine Vorlage aus dem Netz gehört gegengelesen. Die Arbeiterkammer hat in einem einzigen geprüften Mietvertrag 118 rechtswidrige Klauseln gefunden.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Drei Bruttomonatsmieten sind in Österreich der verbreitete Rahmen. Eine Vorschrift mit fester Zahl gibt es nicht, eine deutlich höhere Kaution gilt aber als unüblich und kann angreifbar sein. Nach § 16b MRG ist die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen und fruchtbringend zu veranlagen, die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Wo geht es beim Selbstvermieten am häufigsten schief?
Zu viele Einzeltermine
Jeder Anfrage einen eigenen Termin zu geben heißt zwanzig Abende, von denen ein Teil nicht erscheint. Sammeltermine lösen das, und Sie sehen die Bewerber im Vergleich statt über Wochen verteilt.
So organisieren Sie eine Sammelbesichtigung
Der Energieausweis fehlt
Er ist der häufigste Grund, warum ein Inserat später als geplant online geht. Vorher besorgen, nicht nach der ersten Anfrage.
Kein Übergabeprotokoll
Ohne Protokoll trägt bei der Kautionsabrechnung meist der Vermieter die Beweislast. Erstellen Sie es bei Einzug und bei Auszug.
Was Sie bei Ihrer Miete sparen
1.100 Euro
Bleibt bei Ihnen
bis zu 2.391 €
Bei einer Monatsmiete von 1.100 Euro beträgt die Maklerprovision beim gesetzlichen Höchstsatz bis zu 2 Bruttomonatsmieten, also 2.640 Euro inklusive Umsatzsteuer. alease kostet 249 Euro inklusive Umsatzsteuer. Ersparnis 2.391 Euro.
Gerechnet mit dem gesetzlichen Höchstsatz von bis zu 2 Bruttomonatsmieten. Er gilt bei unbefristetem Vertrag oder Befristung über drei Jahre. Bei Befristung bis einschließlich drei Jahre ist eine Bruttomonatsmiete zulässig, die Ersparnis fällt dort entsprechend geringer aus.
Häufige Fragen
- Darf man in Österreich eine Wohnung ohne Makler vermieten?
- Ja, ohne Einschränkung. Ein Makler ist nirgends vorgeschrieben. Sie inserieren selbst oder lassen inserieren, führen die Besichtigungen und schließen den Mietvertrag.
- Wer zahlt den Makler bei einer Vermietung?
- Seit dem 1. Juli 2023 in der Regel die Seite, die ihn beauftragt hat. Beauftragt der Eigentümer die Vermarktung, zahlt er.
- Wie viel spart man, wenn man ohne Makler vermietet?
- Bei unbefristetem Vertrag bis zu zwei Bruttomonatsmieten plus 20 Prozent Umsatzsteuer, bei 1.100 Euro Miete also bis zu 2.640 Euro. Mit alease zahlen Sie stattdessen einmalig 249 Euro inkl. 20 % USt.
- Was brauche ich, um eine Wohnung privat zu vermieten?
- Einen gültigen Energieausweis, ein Inserat mit dessen Kennwerten, Grundriss und Betriebskostenabrechnung, eine Besichtigung, die Unterlagen der Bewerber und einen schriftlichen Mietvertrag samt Übergabeprotokoll.
- Wie lange dauert es, eine Wohnung ohne Makler zu vermieten?
- Das hängt vor allem von Lage und Preis ab. Der Zeitaufwand für den Vermieter liegt nach Berichten von Vermietern bei 40 bis 60 Stunden je Mieterwechsel, der größte Teil davon für Anfragen und Termine.
- Was passiert, wenn sich mit alease kein Mieter findet?
- Die Kampagne läuft sechs Wochen. Findet sich darin kein Mieter, bekommen Sie den Fixpreis zurück, sofern die Bedingungen der Geld-zurück-Garantie erfüllt sind (AGB Punkt 4.5).
Ohne Makler vermieten, ohne die Abende dafür.
Einmalig 249 Euro je Objekt inkl. 20 % USt. Sie entscheiden, wer einzieht.
Kein Mieter in sechs Wochen? Geld zurück.