Mietrechner Österreich
Ob Sie die Miete frei festlegen dürfen oder ob der Richtwert gilt, hängt am Haus, nicht an der Wohnung. Fünf Fragen klären, welche Regel für Ihre Wohnung gilt, und im Altbau rechnet der Rechner den gesetzlichen Ausgangswert aus.
David Jaros, Gründer von alease
Stand: 2. November 2026, Richtwerte ab 1. April 2026. Österreichische Rechtslage, keine Rechtsberatung.
Welche Miete gilt für Ihre Wohnung?
In welchem Bundesland liegt die Wohnung?
Wie viele Wohnungen hat das Haus?
Wann wurde das Haus bewilligt?
Ist es eine Eigentumswohnung?
Ist die Wohnung ein späterer Dachausbau oder Zubau?
Soll der Vertrag befristet sein?
Für Ihre Wohnung gilt
Richtwertmietzins
Ausgangswert Hauptmietzins pro Monat
404,40 €
60 m² × 6,74 €, vor Zu- und Abschlägen
Altbau mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945: Das MRG gilt voll, die Miete ist begrenzt. Ausgangspunkt ist der Richtwert Wien von 6,74 Euro je Quadratmeter (Stand 1. April 2026).
- Auf den Ausgangswert kommen Zuschläge (etwa für Lage, Lift, Balkon, gute Ausstattung) und Abschläge (etwa für Mängel oder fehlende Ausstattung). Ein Lagezuschlag muss im Vertrag schriftlich begründet sein; in Gründerzeitvierteln ist er ausgeschlossen.
- Der Betrag ist der Hauptmietzins. Dazu kommen Betriebskosten und 10 % Umsatzsteuer, falls Sie umsatzsteuerpflichtig vermieten.
- Richtwerte und Wertsicherungen steigen 2026 um höchstens 1 %, 2027 um höchstens 2 %.
- Befristen dürfen Sie als private Vermieterin oder privater Vermieter auf mindestens 3 Jahre, als Unternehmer seit 2026 auf mindestens 5 Jahre (§ 29 MRG). Kürzer gilt der Vertrag als unbefristet.
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Kurz beantwortet: In Österreich gibt es drei Fälle. In Häusern mit höchstens zwei Wohnungen und bei den meisten Wohnungen in Häusern ab Baujahr 1953 ist die Miete frei vereinbar. In Altbauten mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945 gilt der Richtwert des Bundeslandes als Ausgangspunkt, plus Zu- und Abschläge. Dazwischen liegt eine kleine Gruppe von Häusern aus den Jahren 1945 bis 1953, in denen ein angemessener Mietzins zulässig ist.
Die Richtwerte 2026 je Bundesland
Der Richtwert ist der gesetzliche Ausgangswert für den Hauptmietzins je Quadratmeter Nutzfläche im Monat, ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer. Er gilt nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Am 1. April 2026 wurde er erstmals seit 2023 angehoben, gedeckelt auf 1 %.
| Bundesland | Richtwert ab 1.4.2026 | bis 31.3.2026 |
|---|---|---|
| Burgenland | Richtwert ab 1.4.20266,15 € | bis 31.3.20266,09 € |
| Kärnten | Richtwert ab 1.4.20267,89 € | bis 31.3.20267,81 € |
| Niederösterreich | Richtwert ab 1.4.20266,92 € | bis 31.3.20266,85 € |
| Oberösterreich | Richtwert ab 1.4.20267,30 € | bis 31.3.20267,23 € |
| Salzburg | Richtwert ab 1.4.20269,31 € | bis 31.3.20269,22 € |
| Steiermark | Richtwert ab 1.4.20269,30 € | bis 31.3.20269,21 € |
| Tirol | Richtwert ab 1.4.20268,22 € | bis 31.3.20268,14 € |
| Vorarlberg | Richtwert ab 1.4.202610,35 € | bis 31.3.202610,25 € |
| Wien | Richtwert ab 1.4.20266,74 € | bis 31.3.20266,67 € |
Quelle: Verlautbarung der Statistik Austria zu Richtwerten und Kategoriebeträgen vom 1. April 2026. Die nächste Anpassung kommt am 1. April 2027 und ist auf 2 % begrenzt.
Wann gilt der Richtwert, wann ist die Miete frei?
| Wohnung | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Haus mit höchstens zwei Wohnungen, auch Ein- und Zweifamilienhaus | Regelfrei vereinbar, MRG gilt nicht | Grundlage§ 1 Abs 2 Z 5 MRG |
| Gebäude mit Baubewilligung nach dem 30.6.1953, ohne Förderung | Regelfrei vereinbar | GrundlageTeilanwendung, § 1 Abs 4 Z 1 MRG |
| Eigentumswohnung, Baubewilligung nach dem 8.5.1945 | Regelfrei vereinbar | GrundlageTeilanwendung, § 1 Abs 4 Z 3 MRG |
| Dachausbau nach 2001, Zubau nach 2006 | Regelfrei vereinbar | GrundlageTeilanwendung, § 1 Abs 4 Z 2 und 2a MRG |
| Miethaus mit Baubewilligung 1945 bis 1953 | Regelangemessener Mietzins | Grundlage§ 16 Abs 1 Z 2 MRG |
| Altbau mit Baubewilligung vor dem 9.5.1945 | RegelRichtwert plus Zu- und Abschläge | Grundlage§ 16 Abs 2 MRG, Richtwertgesetz |
Frei vereinbar heißt nicht beliebig: Auch dort ist eine Wertsicherung seit 1. Jänner 2026 nur noch einmal im Jahr zum 1. April möglich, und eine Inflation über 3 % zählt nur zur Hälfte. Das regelt das Mieten-Wertsicherungsgesetz, und es gilt für alle Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich.
So rechnen Sie den Richtwertmietzins
- Nutzfläche der Wohnung mal Richtwert des Bundeslandes. Bei 60 m² in Wien sind das 60 mal 6,74 Euro, also 404,40 Euro.
- Zuschläge für überdurchschnittliche Ausstattung und Lage dazu, Abschläge für Mängel weg. Einen Lagezuschlag müssen Sie im Mietvertrag schriftlich begründen, in Gründerzeitvierteln gibt es keinen.
- Ist der Vertrag befristet, ziehen Sie vom Ergebnis 25 % ab, für die ganze Laufzeit.
- Dazu kommen die Betriebskosten und, falls Sie umsatzsteuerpflichtig vermieten, 10 % Umsatzsteuer.
Häufige Fragen
- Wie hoch ist der Richtwert in Wien 2026?
- Seit 1. April 2026 beträgt der Richtwert in Wien 6,74 Euro je Quadratmeter Nutzfläche im Monat. Er gilt nur für Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also meist mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945.
- Darf ich bei einer Neubauwohnung die Miete frei festlegen?
- In der Regel ja. Für Gebäude mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953, die ohne öffentliche Förderung errichtet wurden, gilt das Mietrechtsgesetz nur teilweise, und die Miete ist frei vereinbar. Eine Wertsicherung ist seit 2026 aber begrenzt.
- Gilt der Richtwert auch für meine Eigentumswohnung?
- Nur wenn das Haus vor dem 9. Mai 1945 bewilligt wurde. Eigentumswohnungen in später errichteten Häusern sind teilweise vom Mietrechtsgesetz ausgenommen, die Miete ist dort frei vereinbar.
- Wie viel darf ich bei einem befristeten Mietvertrag verlangen?
- Im Richtwertbereich 25 % weniger als bei einem unbefristeten Vertrag, für die ganze Laufzeit. Außerhalb davon gibt es keinen gesetzlichen Abschlag. Die Mindestdauer beträgt 3 Jahre bei privaten Vermietern und seit 2026 5 Jahre bei Unternehmern.
- Was passiert, wenn die Miete zu hoch ist?
- Der Mieter kann den Hauptmietzins bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht überprüfen lassen und zu viel bezahlte Beträge zurückfordern. Deshalb lohnt es sich, die Einordnung vor dem Inserat zu klären.
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