Befristeter Mietvertrag in Österreich: Fristen und Fallen

Welche Regeln gelten für befristete Mietverträge?

Das Mietrechtsgesetz gilt nicht für jede Wohnung in gleichem Umfang. Man unterscheidet grob zwischen Vollanwendung, Teilanwendung und Wohnungen, die ganz außerhalb liegen. Davon hängt ab, ob es Obergrenzen für den Mietzins gibt und welche Befristungsregeln greifen.

Die Einordnung ist keine Formalie und lässt sich nicht am Gefühl festmachen. Baujahr, Baubewilligung, Art des Gebäudes und die Frage, ob Wohnungseigentum begründet wurde, spielen hinein. Klären Sie das, bevor Sie einen Vertrag aufsetzen. Die folgenden Punkte beziehen sich auf den Vollanwendungsbereich, dort sind die Regeln am strengsten.

Wie lange muss eine Befristung mindestens dauern?

Wird eine Wohnung im Vollanwendungsbereich befristet vermietet, muss die Befristung mindestens drei Jahre betragen. Eine kürzere Befristung ist nicht wirksam. Die Folge ist nicht, dass der Vertrag ungültig wäre, sondern dass er als unbefristet gilt.

Das ist die häufigste und teuerste Falle: Wer auf ein Jahr befristen will, bekommt einen unbefristeten Vertrag.

Wann ist eine Befristung rechtswirksam?

Die Befristung muss schriftlich vereinbart sein, und der Endzeitpunkt muss von Anfang an eindeutig bestimmt sein. Ein Datum erfüllt das. Eine Formulierung, die das Ende von einem künftigen Ereignis abhängig macht, in der Regel nicht.

Mündliche Nebenabreden helfen hier nicht. Was nicht im Vertrag steht, gilt für die Befristung nicht.

Wie hoch ist der Befristungsabschlag?

Wo eine Mietzinsobergrenze gilt, ist bei einer Befristung ein Abschlag vom zulässigen Hauptmietzins vorzunehmen. Er beträgt 25 Prozent. Die Befristung hat also einen Preis, und der ist erheblich.

Kann der Mieter vorzeitig kündigen?

Eine Befristung bindet nicht beide Seiten gleich. Der Mieter kann einen befristeten Vertrag nach Ablauf des ersten Jahres vorzeitig kündigen, mit dreimonatiger Kündigungsfrist jeweils zum Monatsletzten. Der Vermieter kann das nicht.

Praktisch heißt das: Die Befristung sichert Ihnen das Ende, aber nicht die Dauer. Wer mit drei Jahren fest kalkuliert, kalkuliert zu optimistisch.

Was passiert am Ende der Befristung?

Läuft die Befristung ab und zieht der Mieter nicht aus, während Sie nichts unternehmen, kann daraus eine Verlängerung entstehen. Wird ausdrücklich verlängert, gilt für die Verlängerung wieder die Mindestdauer von drei Jahren.

Wenn Sie die Wohnung nach Ablauf tatsächlich zurückhaben wollen, kümmern Sie sich rechtzeitig darum und dokumentieren Sie es schriftlich.

Was das für die Maklerprovision bedeutet

Die Vertragsdauer wirkt sich direkt auf den zulässigen Höchstsatz der Maklerprovision aus: Bei Befristung bis einschließlich drei Jahre ist eine Bruttomonatsmiete zulässig, bei unbefristeten Verträgen oder Befristung über drei Jahre sind es zwei.