Wie finde ich den richtigen Mietpreis?
Die häufigste Frage privater Vermieter, und die mit den meisten Halbwahrheiten. Erst die Rechtslage, dann der Vergleich, dann das Signal aus den Anfragen.
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Wer privat vermietet, nennt den Mietpreis fast immer als das Schwierigste. Das hat zwei Gründe, und sie werden meistens vermischt: Bei einem Teil der Wohnungen darf der Preis gar nicht frei gewählt werden, und bei den übrigen fehlt eine verlässliche Vergleichsgrundlage.
Die Reihenfolge ist deshalb immer dieselbe: zuerst klären, welche Regel für die eigene Wohnung gilt, dann den Markt ansehen, und erst danach eine Zahl in das Inserat schreiben.
Darf ich den Mietpreis frei festlegen?
Das hängt am Alter des Hauses und an der Art des Objekts. Drei Fälle decken die allermeisten Wohnungen ab:
| Objekt | Preisbildung | Grundlage |
|---|---|---|
| Altbauwohnung, Baubewilligung vor dem 9.5.1945, Mietrechtsgesetz voll anwendbar | PreisbildungRichtwertmietzins, mit Zu- und Abschlägen | Grundlage§ 16 MRG, Richtwertgesetz |
| Wohnung mit Baubewilligung nach dem 30.6.1953 | Preisbildungfrei vereinbar | GrundlageTeilausnahme des MRG |
| Eigentumswohnung mit Baubewilligung nach dem 8.5.1945, Ein- und Zweifamilienhaus | Preisbildungfrei vereinbar | GrundlageTeil- bzw. Vollausnahme |
Im Richtwertbereich ist der Ausgangswert je Bundesland gesetzlich festgelegt und wird regelmäßig valorisiert. Darauf kommen Zuschläge für Lage, Ausstattung, Stockwerk oder Balkon und Abschläge für Mängel. Der Lagezuschlag ist der strittigste Punkt und in Wien der häufigste Grund für eine Überprüfung bei der Schlichtungsstelle.
Ein Punkt wird fast immer übersehen: Bei befristeten Verträgen im Richtwert- oder Kategoriebereich sind vom zulässigen Hauptmietzins 25 Prozent abzuziehen, solange die Befristung läuft. Wer befristet vermietet und den vollen Betrag verlangt, riskiert eine Rückforderung.
Wie finde ich Vergleichswerte für meine Wohnung?
Die brauchbarste Quelle sind laufende Inserate auf den großen Portalen, nicht Statistiken. Suchen Sie im selben Bezirk, in derselben Größenklasse und mit vergleichbarer Ausstattung, und notieren Sie den Quadratmeterpreis brutto, also inklusive Betriebskosten.
- Mindestens zehn Inserate, sonst bestimmt ein Ausreißer das Ergebnis.
- Median statt Durchschnitt: Eine überteuerte Dachgeschosswohnung zieht den Durchschnitt nach oben, den Median nicht.
- Nur aktuelle Inserate. Was seit drei Monaten steht, ist kein Marktpreis, sondern ein Beweis für das Gegenteil.
- Die eigene Wohnung ehrlich einordnen: Erdgeschoss zur Straße ist nicht dasselbe wie dritter Stock zum Hof.
Statistische Durchschnittswerte taugen für die Größenordnung, nicht für die Entscheidung. Sie mischen laufende Altverträge mit Neuvermietungen, und genau dieser Unterschied macht in Wien mehrere Euro je Quadratmeter aus.
Miete und Betriebskosten getrennt oder zusammen angeben?
Im Inserat gehören beide Zahlen hin, getrennt ausgewiesen. Interessenten vergleichen Bruttomieten, und wer nur die Nettomiete nennt, wirkt beim ersten Rückruf teurer als gedacht. Umgekehrt fällt eine Wohnung mit hohen Betriebskosten im Bruttovergleich zu Recht zurück.
Dasselbe gilt für Kaution und Ablöse. Was im Inserat fehlt, kommt im Gespräch, und dort kostet es Vertrauen statt Anfragen.
Woran merke ich, dass der Preis nicht stimmt?
Der Markt antwortet innerhalb von zwei Tagen, und zwar deutlicher als jede Tabelle. Zwei Faustregeln aus der Praxis:
- Hunderte Anfragen in den ersten Stunden heißen fast immer: zu günstig. Das ist kein Erfolg, sondern Arbeit ohne Gegenwert, und die Auswahl wird nicht besser, sondern nur größer.
- Weniger als eine Handvoll Anfragen in der ersten Woche heißt: zu teuer, falsche Fotos oder falscher Titel. In dieser Reihenfolge prüfen.
Wer nachjustiert, tut es früh. Eine Preisänderung in der ersten Woche kostet nichts, eine nach vier Wochen kostet den Eindruck, dass mit der Wohnung etwas nicht stimmt.
Was ist wichtiger, ein hoher Preis oder ein guter Mieter?
Rechnen Sie es einmal durch: Fünfzig Euro mehr im Monat sind im Jahr sechshundert Euro. Ein Monat Leerstand bei 1.100 Euro Miete kostet mehr, und ein Mietverhältnis, das nach acht Monaten im Streit endet, kostet ein Vielfaches davon.
Deshalb ist der letzte Euro selten die richtige Optimierung. Ein Preis leicht unter dem Median bringt mehr Bewerber, unter denen Sie auswählen können, und genau diese Auswahl entscheidet über die nächsten Jahre.
Häufige Fragen
- Wie hoch darf die Miete in Österreich sein?
- Bei Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt der Richtwertmietzins samt zulässigen Zu- und Abschlägen. Bei Wohnungen mit Baubewilligung nach dem 30.6.1953, bei Eigentumswohnungen mit Baubewilligung nach dem 8.5.1945 und bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Miete frei vereinbar.
- Wie berechne ich den Mietpreis für meine Wohnung?
- Zuerst prüfen, ob der Richtwert gilt. Fällt die Wohnung unter die freie Preisbildung, mindestens zehn aktuelle Vergleichsinserate im selben Bezirk und derselben Größenklasse heranziehen, den Median des Bruttoquadratmeterpreises bilden und die eigene Wohnung ehrlich darin einordnen.
- Muss ich bei einer Befristung weniger verlangen?
- Im Richtwert- und Kategoriebereich ja: Vom zulässigen Hauptmietzins sind 25 Prozent abzuziehen, solange die Befristung läuft. Bei frei vereinbarten Mieten gibt es diesen gesetzlichen Abschlag nicht.
- Was ist ein guter Quadratmeterpreis?
- Einen allgemein gültigen gibt es nicht, er unterscheidet sich zwischen Bezirken und oft schon zwischen zwei Straßenzügen. Belastbar ist nur der Median vergleichbarer, aktueller Inserate in derselben Lage, nicht der statistische Durchschnitt über alle Mietverhältnisse.