Kaution: Wie viel ist üblich und was ist erlaubt?
Übliche Höhe, die Pflicht zur getrennten und verzinsten Veranlagung und was bei der Rückzahlung nach dem Auszug gilt.
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Die Kaution sichert Ihre Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab: rückständige Miete, Schäden über die normale Abnützung hinaus, offene Betriebskosten. Sie ist kein Vorschuss auf die Miete und kein Bestandteil des Entgelts.
Wie hoch darf die Kaution sein?
In Österreich sind drei Bruttomonatsmieten der verbreitete Rahmen. Es gibt keine Vorschrift, die eine Zahl festschreibt, aber eine Kaution, die deutlich darüber hinausgeht, gilt als unüblich und kann angreifbar sein.
| Bruttomiete | Übliche Kaution (3 Monatsmieten) |
|---|---|
| 800 € | Übliche Kaution (3 Monatsmieten)2.400 € |
| 1.100 € | Übliche Kaution (3 Monatsmieten)3.300 € |
| 1.500 € | Übliche Kaution (3 Monatsmieten)4.500 € |
| 2.000 € | Übliche Kaution (3 Monatsmieten)6.000 € |
Bemessen wird an der Bruttomiete, also einschließlich Betriebskosten. Die Höhe gehört in den Mietvertrag und schon ins Inserat, sonst ist sie bei der Besichtigung die erste Rückfrage.
Wie muss die Kaution veranlagt werden?
Das ist der Punkt, an dem private Vermietungen am häufigsten von der Rechtslage abweichen: Die Kaution darf nicht einfach auf dem eigenen Girokonto liegen bleiben. Sie ist vom übrigen Vermögen getrennt und fruchtbringend zu veranlagen, üblicherweise auf einem eigenen Sparbuch oder Kautionskonto.
Der Sinn dahinter: Das Geld gehört wirtschaftlich weiterhin dem Mieter. Die Zinsen stehen ihm zu und werden bei der Rückzahlung mit ausbezahlt. Getrennte Veranlagung schützt die Kaution zudem, wenn beim Vermieter etwas schiefgeht.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung ist die Kaution samt Zinsen zurückzuzahlen, soweit Sie keine offenen Ansprüche haben. Behalten dürfen Sie nur, was Sie konkret begründen können.
Für die Abrechnung brauchen Sie eine Grundlage, und die entsteht bei der Übergabe, nicht beim Auszug. Ohne Übergabeprotokoll mit Fotos lässt sich Jahre später nicht mehr klären, welcher Kratzer schon vorher da war.
- Rückstände bei Miete oder Betriebskosten: abziehbar, wenn nachgewiesen.
- Schäden über die gewöhnliche Abnützung hinaus: abziehbar, mit Beleg über die Kosten.
- Normale Gebrauchsspuren nach mehreren Jahren Wohndauer: nicht abziehbar.
Rechnen Sie zügig ab und legen Sie offen, was Sie warum einbehalten. Eine kommentarlos zurückgehaltene Kaution ist der häufigste Anlass für Streit nach dem Ende eines Mietverhältnisses.
Was ist der Unterschied zwischen Kaution und Ablöse?
Ablöse und Kaution werden oft verwechselt. Die Kaution ist eine Sicherheit und wird zurückgezahlt. Eine Ablöse ist eine Zahlung für zurückgelassene Einrichtung und bleibt beim Empfänger. Für Ablösen gelten eigene Regeln, und eine Zahlung ohne entsprechenden Gegenwert kann zurückgefordert werden.
Häufige Fragen
- Wie hoch darf die Kaution in Österreich sein?
- Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, üblich und gerichtlich akzeptiert sind bis zu drei Bruttomonatsmieten. Deutlich höhere Beträge gelten als sittenwidrig.
- Muss die Kaution verzinst werden?
- Ja. Nach § 16b MRG ist die Kaution auf einem Sparbuch oder in einer anderen fruchtbringenden Veranlagung getrennt vom eigenen Vermögen zu halten. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
- Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
- Unverzüglich nach Rückstellung der Wohnung, soweit keine berechtigten Forderungen offen sind. Wer etwas einbehält, muss sagen wofür und den Betrag belegen können; offene Betriebskostenabrechnungen rechtfertigen nur einen angemessenen Teilbetrag.
- Ist eine Ablöse erlaubt?
- Nur für tatsächlich übernommene Gegenstände oder werthaltige Investitionen, und nur in angemessener Höhe. Eine Zahlung ohne Gegenwert ist unzulässig und kann zurückgefordert werden.