Eigentumswohnung vermieten: Recht, Steuer und was übrig bleibt

Welche Miete darf ich für meine Eigentumswohnung verlangen?

Entscheidend ist das Alter des Hauses, nicht der Wohnung. Für Eigentumswohnungen in Häusern mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 gilt das Mietrechtsgesetz nur teilweise (§ 1 Abs 4 Z 3 MRG): Die Miete ist frei vereinbar, Kaution und Befristung folgen aber dem MRG. Liegt die Wohnung in einem Altbau mit Baubewilligung bis zum 8. Mai 1945, gilt das MRG voll, und der Richtwert des Bundeslandes ist der Ausgangspunkt.

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Auch eine frei vereinbarte Miete darf seit 1. Jänner 2026 nur eingeschränkt steigen: Eine Wertsicherung wird höchstens einmal im Jahr zum 1. April angepasst, und eine Inflation über 3 % zählt nur zur Hälfte. Ohne Wertsicherungsklausel im Vertrag gibt es gar keine Erhöhung. Das regelt das Mieten-Wertsicherungsgesetz.

Was muss ich vor dem Vermieten klären?

• Energieausweis: Er muss beim Inserat vorliegen, seine Kennwerte gehören ins Inserat. Liegt keiner vor, fragen Sie bei der Hausverwaltung nach, oft gibt es einen für das ganze Haus.
• Betriebskosten: Sie zahlen sie weiter an die Hausverwaltung und verrechnen sie im Mietvertrag an den Mieter weiter. Halten Sie fest, welche Posten der Mieter trägt, und legen Sie die letzte Abrechnung bereit.
• Hausordnung und Wohnungseigentumsvertrag: Sie gelten auch für Ihren Mieter. Geben Sie ihm beides mit dem Vertrag.
• Versicherung: Klären Sie, was die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft abdeckt. Inventar und Haftung als Vermieter sind meist nicht dabei.
• Kredit: Eine laufende Finanzierung hindert die Vermietung nicht. Die Zinsen sind dann sogar absetzbar, siehe unten.

Befristet oder unbefristet vermieten?

Befristen dürfen Sie als Privatperson auf mindestens drei Jahre. Wer als Unternehmer vermietet, braucht seit 1. Jänner 2026 mindestens fünf Jahre; als Faustregel gilt man ab etwa fünf vermieteten Objekten als Unternehmer. Ist die Befristung kürzer, gilt der Vertrag als unbefristet. Der Mieter kann nach einem Jahr mit drei Monaten Frist kündigen, das lässt sich nicht ausschließen. Im Altbau mit Richtwert kostet die Befristung außerdem 25 % der Miete.

Wie wird die Miete versteuert?

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird der Überschuss, also Einnahmen minus Werbungskosten, zusammen mit Ihrem übrigen Einkommen nach dem Einkommensteuertarif.

Was Sie absetzen können

• Abschreibung (AfA): 1,5 % der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils pro Jahr. Der Grund ist nicht abschreibbar; pauschal werden je nach Gemeinde und Grundpreis 20, 30 oder 40 % als Grundanteil ausgeschieden.
• Beschleunigt: Für Wohnungen, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft wurden, im ersten Jahr 4,5 %, im zweiten 3 %.
• Kreditzinsen für die Wohnung.
• Betriebskosten, soweit sie nicht der Mieter trägt, etwa in Monaten ohne Mieter.
• Erhaltung und Reparaturen. Größere Instandsetzungen werden auf 15 Jahre verteilt.

Umsatzsteuer

Wohnungsmiete unterliegt grundsätzlich 10 % Umsatzsteuer. Liegen Ihre gesamten Umsätze unter 55.000 Euro im Jahr, sind Sie als Kleinunternehmer davon befreit und verrechnen keine. Sie können freiwillig zur Umsatzsteuer optieren, um Vorsteuern aus Kauf oder Sanierung zurückzuholen, sind dann aber fünf Jahre daran gebunden. Das lohnt sich nur mit einer Rechnung im Einzelfall.

Steuererklärung und Liebhaberei

Wer neben dem Gehalt vermietet, muss eine Steuererklärung abgeben, wenn der Überschuss aus der Vermietung über 730 Euro im Jahr liegt und das gesamte Einkommen über 14.769 Euro. Wer nur Mieteinkünfte hat, muss ab einem Einkommen über 13.539 Euro eine Erklärung abgeben. Wichtig ist der Gesamtüberschuss: Bei einer einzelnen vermieteten Wohnung muss innerhalb von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung ein Überschuss entstehen, höchstens 28 Jahre ab den ersten Aufwendungen. Sonst wertet das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei, und Verluste zählen nicht. Für Vermietungen, die vor 2024 begonnen haben, gelten 20 und 23 Jahre.

Was bleibt von der Miete übrig?

Eine grobe Rechnung mit angenommenen Zahlen, nur zur Orientierung: Eine Wohnung bringt 900 Euro Nettomiete im Monat, also 10.800 Euro im Jahr. Davon gehen Abschreibung, Zinsen und nicht überwälzte Kosten ab, angenommen zusammen 4.800 Euro. Übrig bleiben 6.000 Euro Überschuss. Liegt Ihr übriges Einkommen bei 40.000 Euro, fällt der ganze Überschuss in die Stufe zu 40 %, also rund 2.400 Euro Steuer. Netto bleiben 3.600 Euro im Jahr, plus der Teil der Miete, der in die Tilgung fließt und Ihr Vermögen erhöht.

Die Zahlen sind ein Beispiel, keine Prognose. Wer genau wissen will, was übrig bleibt, rechnet mit den eigenen Werten oder mit einer Steuerberatung.

Vermieten oder verkaufen?

Die Frage stellt sich oft bei einer geerbten Wohnung. Für das Vermieten sprechen laufende Einnahmen, die steigende Wertsicherung im Rahmen des Gesetzes und dass die Wohnung im Vermögen bleibt. Gegen das Vermieten sprechen der Aufwand mit Mietern, das Risiko von Leerstand und Schäden und dass das Geld gebunden bleibt. Beim Verkauf fällt grundsätzlich Immobilienertragsteuer auf den Gewinn an; wie hoch sie bei einer geerbten Wohnung ist, hängt am Anschaffungszeitpunkt und Wert beim Erblasser. Diesen Punkt sollten Sie vor der Entscheidung mit einer Steuerberatung klären.

1. Zustand prüfen: Was muss vor einer Vermietung hergerichtet werden, und was kostet das?
2. Miete einordnen: Mit dem Mietrechner klären, ob der Richtwert gilt oder die Miete frei ist, dann mit Vergleichsinseraten in der Lage abgleichen.
3. Überschuss rechnen: Miete minus Kosten, Abschreibung und Steuer, wie oben.
4. Mit dem Verkaufserlös nach Steuer vergleichen, und mit der Frage, ob Sie das Geld anders brauchen.

So vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung Schritt für Schritt

1. Unterlagen sammeln: Energieausweis, Grundriss mit Fläche, letzte Betriebskostenabrechnung, Hausordnung.
2. Miete festlegen: Regel prüfen, Vergleichsinserate ansehen, Betriebskosten und gegebenenfalls Umsatzsteuer dazurechnen.
3. Inserat veröffentlichen, etwa auf willhaben und ImmoScout24, mit Fotos und den Kennwerten aus dem Energieausweis.
4. Anfragen beantworten und Besichtigungen organisieren, am besten gebündelt in Sammelterminen.
5. Mieter auswählen: Einkommensnachweis, Ausweis, bei Bedarf eine Bonitätsauskunft.
6. Mietvertrag schließen, Kaution übernehmen und verzinst anlegen, Wohnung mit Protokoll übergeben.