Wohnung privat vermieten: Schritt für Schritt

Wie läuft eine private Vermietung ab?

Von der Entscheidung bis zum unterschriebenen Vertrag vergehen bei einer marktgängigen Wohnung in Wien meist vier bis sechs Wochen. Der größte Teil davon ist Wartezeit, kein Arbeitsaufwand. Die eigentliche Arbeit fällt an drei Stellen an: bei der Vorbereitung, an den Besichtigungsterminen und bei der Auswahl.

Schritt 1: Welche Unterlagen brauchen Sie?

Das ist der Schritt, den die meisten unterschätzen und der später am teuersten wird, wenn er fehlt. Interessenten fragen danach, und wer erst dann sucht, verliert eine Woche.

• Grundriss, idealerweise bemaßt. Ein sauber abfotografierter Plan aus den Unterlagen reicht.
• Energieausweis. Er ist bei Vermietung vorzulegen, und die Kennwerte gehören schon ins Inserat.
• Aktuelle Betriebskostenabrechnung, damit Sie die monatliche Vorschreibung realistisch angeben.
• Angaben zur Hausverwaltung: Wer ist zuständig, was ist in den Betriebskosten enthalten.
• Bei Eigentumswohnungen: die Hausordnung und alles, was Haustiere, Untervermietung oder Umbauten betrifft.

Schritt 2: Wie legen Sie die Miete fest?

Der Mietpreis entscheidet über die Zahl der Anfragen mehr als jedes andere Detail. Zu hoch angesetzt bedeutet nicht wenige Anfragen, sondern gar keine: In Wien vergleichen Interessenten binnen Minuten mit zwanzig ähnlichen Inseraten.

Für eine erste Einschätzung sehen Sie sich auf willhaben an, was vergleichbare Wohnungen im selben Bezirk, in ähnlicher Größe und Ausstattung tatsächlich kosten. Achten Sie darauf, ob die Angaben Betriebskosten enthalten, sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Zahlen.

Ob Ihre Wohnung einer Mietzinsobergrenze unterliegt, hängt vom Baujahr, vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und weiteren Faktoren ab. Das ist keine Frage, die man nach Gefühl beantwortet: Bei Altbauwohnungen mit Baubewilligung vor 1945 gelten oft andere Regeln als bei einem Neubau. Wenn Sie unsicher sind, klären Sie das vor dem Inserat, nicht nachher.

Schritt 3: Welche Fotos braucht das Inserat?

Fotos sind der Punkt, an dem private Inserate am deutlichsten hinter professionellen zurückbleiben. Dabei braucht es keine Ausrüstung, sondern nur Tageslicht und Ordnung.

1. Bei hellem Tageslicht fotografieren, nie abends mit Deckenlampe. Vorhänge auf, Licht aus.
2. Aufräumen und leerräumen: keine persönlichen Gegenstände, keine vollen Wäschekörbe, keine Zettel am Kühlschrank.
3. Aus der Ecke fotografieren, auf Brusthöhe, quer. So wirkt der Raum so groß, wie er ist.
4. Jeden Raum einzeln, dazu Bad, Küche, Balkon und den Blick aus dem Fenster.
5. Acht bis zwölf Bilder reichen. Das beste kommt nach vorne, das ist das Bild, über das der Klick entscheidet.

Schritt 4: Wie schreiben Sie das Inserat?

In Österreich führt bei Mietwohnungen kein Weg an willhaben vorbei. Die Reichweite anderer Portale ist deutlich kleiner, und für eine einzelne Wohnung lohnt sich Streuung selten.

Der Text soll die Fragen beantworten, die sonst per Nachricht kommen: Ab wann frei, wie lange befristet, sind Haustiere erlaubt, ist Küche vorhanden, wie hoch die Betriebskosten und die Kaution. Jede dieser Angaben, die fehlt, erzeugt zehn gleichlautende Nachrichten.

Schritt 5: Wie bändigen Sie die Anfragen?

Hier entscheidet sich, ob die Vermietung anstrengend wird. Ein gut geschnittenes Inserat in Wien bringt in den ersten Tagen leicht dreißig bis fünfzig Anfragen. Wer jede einzeln beantwortet und einzeln einen Termin ausmacht, verbringt damit mehrere Abende.

Die Alternative ist einfach: Sie legen ein oder zwei Sammeltermine fest und laden alle Interessenten dazu ein. Statt zwanzig Terminen haben Sie zwei, und Sie sehen die Bewerber im direkten Vergleich.

Schritt 6: Wie organisieren Sie die Besichtigung?

Planen Sie pro Sammeltermin 45 bis 60 Minuten und rechnen Sie damit, dass rund ein Drittel der Zusagen nicht erscheint. Nehmen Sie Grundriss und Energieausweis mit, dann sind die häufigsten Fragen sofort beantwortet.

Sagen Sie am Ende des Termins klar, wie es weitergeht: bis wann Unterlagen da sein sollen und wann Sie sich melden. Das erspart Ihnen die Nachfragen der folgenden Tage.

Schritt 7: Wie wählen Sie den Mieter aus?

Für die Auswahl brauchen Sie eine vergleichbare Grundlage. Üblich sind Einkommensnachweis der letzten drei Monate, ein Ausweisdokument und je nach Situation eine Bonitätsauskunft. Wichtig ist, dass Sie von allen dasselbe verlangen und die Unterlagen nach der Entscheidung wieder löschen.

Schritt 8: Was gehört zu Vertrag, Kaution und Übergabe?

Der Mietvertrag gehört schriftlich gemacht, gerade wenn befristet werden soll: Eine Befristung wirkt nur, wenn sie schriftlich vereinbart ist und das Ende eindeutig bestimmt. Die Kaution wird üblicherweise vor Übergabe überwiesen und muss vom Vermieter getrennt und verzinst veranlagt werden.

Bei der Übergabe wird ein Protokoll erstellt, mit Zählerständen, Zahl der Schlüssel und dem Zustand der Räume, am besten mit Fotos. Dieses Dokument ist Jahre später die einzige belastbare Grundlage dafür, was bei Einzug vorhanden war.

Was kostet es, privat zu vermieten?

Der Kostenvorteil gegenüber der Maklervariante ist der offensichtliche Teil. Der weniger offensichtliche ist der Zeitaufwand, und genau dort setzt eine gebündelte Vermarktung an.